- Николай Валерьевич, в двух словах расскажите о проекте правил землепользования и застройки (ПЗЗ)?
- Город устанавливает глобальные правила нормативного регулирования. Для разработчиков проекта ПЗЗ Правительством Севастополя было разработано детальное техническое задание и собран полный пакет исходных данных, включая информацию из реестра недвижимости, информацию о правообладателях, генеральный план 2005 года и множество других данных. В результате двухлетней работы получился документ, состоящий из двух частей: графической и текстовой.
Карта градостроительного зонирования
Графическая часть - это карта градостроительного зонирования. На ней цветом выделены различные функциональные зоны в соответствии с разрешённым видом использования земли. Условно, желтый – это разные виды ИЖС, серый – промзона, салатовый – земля сельскохозяйственного назначения. По цвету можно сразу понять, к какому виду разрешённого использования относится конкретный земельный участок.
Находите интересующий вас участок и открываете регламент. Это уже текстовая часть документа. Там подробно указано, что разрешено делать на этом участке и в каких моментах вы ограничены. Подробно прописаны регламенты: высота строения, отступ от границ участка, количество этажей, высота заборов и так далее.
Вы понимаете, в какой территориальной зоне находится участок, какой у него вид разрешённого использования и какие есть ограничения.
- Как организован процесс экспозиции проекта ПЗЗ?
- Экспозиции представлены в десяти муниципальных образованиях. Представители департамента архитектуры и его подведомственного учреждения - Государственного автономного учреждения Севастополя «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства, архитектуры, изысканий и среды» - рассказывают посетителям, что такое ПЗЗ, как их использовать, что изображено на карте градостроительного зонирования, как применить регламенты. Большое количество людей приходит, мы очень этому рады. Этот документ касается всех, кто живёт в городе, имеет здесь недвижимость, занимается сельхоздеятельностью, производством.
Документ будет динамичным, он будет изменяться, но при определённых условиях. Это живой документ. Правительство сформирует чёткие правила регулирования градостроительной деятельности.
- Когда ПЗЗ будут приняты, назначение земли нельзя будет изменить?
- Возможно, но только при достаточном обосновании и наличии необходимых согласований. В каждой зоне разрешено несколько видов использования, их можно будет выбрать самостоятельно. На участке с разрешённым использованием ИЖС можно построить не только дом, но, например, магазин, добавив соответствующий вид использования. Владелец земельного участка может менять вид разрешённого использования согласно Градостроительному кодексу.
- Есть еще электронная версия, на сайте правительства.
- Это такая простая иллюстрация ПЗЗ, там подгружена только часть параметров. Зайдя на сайт, вы можете легко найти свой земельный участок и увидеть вид разрешённого использования.
- На интерактивной карте отмечено большое количество зон с ограничениями. На какие из них стоит обратить особое внимание, например, при покупке участка?
- Учитывать, конечно, нужно все. Например, охранная зона объекта культурного наследия накладывает определённые ограничения, как и водоохранная зона. Порядок определения охранных зон регламентирует федеральное законодательство.
- Есть ли какие-то участки, о которых люди спрашивают чаще всего?
- Действительно, есть проблемные места. Это, как правило, спорные участки. Например, сегодня они предназначены для ведения садоводства, а раньше это была зона режимных объектов. Мы комиссионно определили возможность внести в этот документ такие территории.
Но существуют и ограничения. Например, была проделана большая научная работа по оценке обвалоопасности берега Северной стороны. Тут порадовать нечем, высокий берег подвержен обрушениям, и через 50 лет может уйти довольно далеко. Естественно, мы эту территорию показали как недопустимую для строительства. Там можно иметь дачный участок, можно заниматься садоводством, но построить дом нельзя, и на это есть объективные причины.
- Стало известно, что во время обсуждений возникают провокации. Что это значит?
- Да, существует тенденция «внести смуту» в этот процесс. Мы такие случаи фиксируем, правоохранительные органы тоже в курсе. Это попытка сорвать процедуру.
- А что должно происходить по закону, если земля используется не по назначению?
- Есть в городе некоторые территории, которые были размежёваны в украинский период, и сегодня правительство считает, что это было сделано незаконно. Город будет отстаивать эту позицию. Это и особо охраняемые природные территории, зоны охраняемого ландшафта и другие. Мы не можем лишить правообладателя земельного участка, но запретить на нём строительство или какую-то хозяйственную деятельность мы можем. Город чётко эту позицию аргументирует и будет её отстаивать.
Изъятие земельных участков возможно, например, в случае строительства дороги. Это понятный процесс, и в такой ситуации предусмотрена компенсация за участок даже не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Взамен изъятой собственности город гарантирует получение либо финансовой компенсации, либо равноценной недвижимости.
- Вносят ли люди предложения, что они просят добавить или убрать?
- Да. На всех пунктах были журналы, в которых фиксировались официально предложения, пожелания, замечания граждан, ошибки, которые допущены в проекте. Люди просили изменить вид разрешённого использования определённого участка или какие-то регламенты. В целом это нормально.
Важно было прийти и убедиться, что ваш земельный участок или объект капитального строительства находится в соответствующей территориальной зоне, на него прописан корректный регламент. Если вы хотели внести какие-либо изменения или предложения, вы фиксировали соответствующие предложения в журнал. Правильно всё оформить помогали консультанты.
Побережье бухты Круглая с разметкой на зоны
Нам важно было получить как можно больше обратной связи для того, чтобы документ максимально отражал текущую градостроительную ситуацию.
Всю информацию мы собрали, затем её будет рассматривать специальная комиссия. Она примет по каждому вопросу определённое решение.
- Какой следующий этап?
- Будут проведены собрания жителей всех муниципальных округов, с 20 по 23 июня, на которых у граждан появится возможность лично высказать свои пожелания. Вместе с обращениями, зарегистрированными в журналах на экспозициях и полученными через Интернет, они будут рассмотрены на комиссии.
- Как принять участие в собраниях?
- Нужно прийти с паспортом на слушания в своем муниципальном округе.
- Когда документ планируется принять?
- Комиссия по рассмотрению обращений будет заседать весь июль, дальше как минимум месяц понадобится на внесение изменений по решениям комиссии. Мы ждем большое количество предложений, настроены на масштабную работу. Планируем принять документ в сентябре.
- Какая ситуация сейчас складывается с Фиолентом?
- Да, это непростой вопрос, по которому будем разбираться отдельно. Сейчас большая часть этой территории обозначена как зона ведения садоводства. У нас сегодня нет основания изменить этот вид использования на какой-либо другой. А чтобы его изменить, нужно обоснование. Нужно с каждым ТСН отдельно разбираться. Способны ли они организовать правильную улично-дорожную сеть, что с инженерными нагрузками, сколько человек проживает на территории. Для этого представителю ТСН нужно обратиться в департамент архитектуры и градостроительства с инициативой реализации комплексного развития территории.
У нас есть первый подобный пример, ТСН Верхняя и Нижняя Учкуевка, там примерно 700 участков. На землях сельскохозяйственного назначения планируется реализовать проект комплексного развития территории в форме ИЖС.
В прошлом году по поручению губернатора я выезжал на встречу с владельцами участков. Мы побеседовали, друг друга услышали и поняли.
Они наняли проектировщика, договорились с большей частью собственников о создании юридического лица. Не 700 человек будет взаимодействовать с городом, а одно юридическое лицо. С ним город будет выстраивать взаимоотношения. Будет заключено соглашение, в котором чётко будет прописано, что делают собственники участков, а что - город. Проект планируется реализовать в рамках комплексного развития территорий.
Это первый прецедент в Севастополе. С Фиолентом, полагаю, возможно похожее развитие событий. Будем разбираться. Нужно начинать работать с каждым ТСН отдельно.
Градостроительные планы
- В социальных сетях активно обсуждают предложение челябинского инвестора построить на Северной стороне города небоскрёб высотой 77 этажей. Возможно ли это?
- Отвечу философски. Когда «Газпром» планировал построить первую башню «Лахта-центра» в Санкт-Петербурге, большинство людей не верили, что это возможно. При этом проектная команда все обосновала, доказала, убедили всех, и город согласился. Нас пока никто не убедил, что на Северной стороне нужна 77-этажная башня. Вся проектная деятельность, архитектурная, градостроительная, связана с обоснованием тех или иных решений. Сейчас этот проект ни по каким регламентам не проходит.
- Какова судьба проекта торгового центра у Штаба флота?
- Та же история, что и с небоскрёбом. Любой проект, особенно в исторической части города, должен быть серьезно обоснован, доказан и обсуждён со всеми. Такие решения должны приниматься коллегиально. Мы готовы рассмотреть данный проект на градостроительном совете при правительстве Севастополя при наличии достаточных обосновывающих материалов.
- Будет ли тоннель между улицами Генерала Петрова и Пожарова?
- Этот проект предложен ко включению в государственную программу «Социально-экономического развития Республики Крым и г. Севастополя». Сам проект был создан еще в украинский период. Требуется финансирование, а сама задача не такая сложная.
Тоннель точно нужен городу. Он позволит убрать транспорт с улицы Капитанской. В районе Артиллерийской бухты пространство в дальнейшем будет приведено в порядок, на холме будет археологический парк, музей, театр, выход к морю. Вся эта территория культурного кластера должна быть открытой.
